Подводные камни покупки апарта (квартиры) в Египте, на которые стоит обратить внимание

[SLON]

Мало кто обращает внимание перед покупкой, что площадь апарта, который Вы приобретаете в Египте, на самом деле оказывается на 15% меньше, чем стоИт у Вас в договоре. Это происходит оттого, что в площадь апарта включены "общие части" - коридоры, лестницы, холлы, пропорционально купленному жилью. Та же в точности тема в Болгарии, так что это не ноу-хау египтян. Поэтому, приобретая апарт в 100 кв.м, будьте готовы, что на самом деле он не более 75-85 квадратов. Подбирая квартиру у риэлтора, вычтите сразу в уме 15-25% площади при просмотре чертежей и рекламных проспектов.

Второе. Обязательно надо регистрировать на свое имя счётчик электроэнергии. Кому-то кажется пустяком, но это не так.

Третье. Имейте в виду при подписании договора, что обратный ход для Ваших денег не предусмотрен условиями, заплатив, Вы сразу при расторжении договора попадаете на 25% штраф в пользу хозяина апартов. Это надо иметь в виду и учитывать "на берегу", т.е. до его подписания.



Вот это очень рекомендую почитать - Чёрные риэлторы Хургады

[Alex Hot]

Самая главная ошибка при инвестициях в другую страну, это излишнее, а тем более полное доверие к риэлторам.

Давайте вспомним, какой тип договора мы заключали с риэлтором?

Да никакой.

Эти люди не несут ответственности за сделку и не несли.

Любое их высказывание не несет никакой юридической силы.

Не обманывайте себя.

То, что вам говорят риэлторы, зачастую обычная коммерческая ложь, с одной целью, продать апарт и получить вожделенные 10% прибыли от застройщика.

Египет не такая уж большая страна, чтобы верить первому встречному риэлтору, легко можно связаться и с застройщиком.

Любой застройщик нормальный имеет в штате русскоязычного менеджера.

Так вы сведете возможный обман к минимуму.

Помните, что риэлторы, это не собственники и даже не персонал застройщика, у которого вы покупаете недвижимость.

Обращайтесь напрямую к застройщикам, застройщик предоставит вам и адвоката для регистрации вашей недвижимости и снабдит точными, правильными консультациями.

Если у вас нет понимания Египта как страны для инвестиций, поговорите с несколькими риэлторами об обьекте, не циклитесь на одном, какие бы сладкие песни они не пели. Составьте общую картину, риэлторы египта это разрозненная масса и у них нет общности, каждый сам за себя, пытается урвать кусок. Поэтому вам не составит труда составить правильное мнение о рынке недвижимости в Египте, на основе анализа разных предложений риэлторов. Ничего сложного, берегите свои деньги.

[maybekykla]

При покупке недвижимости (буду рассказывать на примере квартиры) вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:



I. - вы должны четко знать ВСЕХ!!! владельцев здания И квартиры



«Здания» – зачастую египтяне строят вскладчину несколько партнеров, а владелец земли, на кого она оформлена или кем куплена, может быть вообще постороннее лицо, поэтому обязательно поинтересуйтесь оформлена ли земля/здание и на чье имя. Если оформлена – вам должны дать по крайней мере копию ГРИН КОНТРАКТА на землю/здание (в лучшем варианте – нотариально заверенную копию). Выглядит она необычно – голубого или зеленоватого цвета, на очень большом формате листа типа А3, с множеством красивых печатей на поле. Если земля/здание не оформлены – вам обязаны предоставить все копии доверенностей, по которым «строители/владельцы здания» выступают от лица владельца земли. В случае, если земля/здание еще не оформлена – вы должны получить гарантии от хозяев, что они оформят землю/здание. Как правило, они с вас затребуют оплаты расходов на налоги. Понятно, что хозяин обязан оформлять все за свой счет, но редко это происходит в случае с египтянами. Цена договорная, но необходимо зафиксировать распиской или внести в контракт ваши затраты на участие в оформлении земли.

Египтяне не хотят оформлять все официально и платить налоги – поэтому большинство сделок происходит по так называемой ДОВЕРЕННОСТИ (ТАУКИЛЬ), оформленной в местном ШараАкари (нотариальном органе), и зачастую все они собственники по таким вот доверенностям (как у нас на автомобили в свое время). В этом нет ничего страшного. Подробности последуют далее. ГРИН Контракт на землю/здание будет необходимым условием для оформления официальной РЕГИСТРАЦИИ вашей квартиры – а нужно вам это или нет – вы решите для себя сами (этот процесс тоже будет описан ниже). В моем случае я заплатила 1000 долларов, хозяин собрал с жильцов, на оформление здания/земли), но у меня в контракте записано, что мне принадлежит 50 кв. метров земли. Оформленная земля распределяется между всеми жильцами, и в случае, если дом будет разрушен, за вами остается земля.



«Владельцы КВАРТИРЫ!!!»

(могут быть по доверенности, контракту, заверенному судом и по регистрации/приватизации квартиры)…В случае, если квартира, была продана неоднократно по доверенности, необходимо запросить по крайней мере копии 2х или одной предыдущих доверенностей, чтобы потом не бегать не восстанавливать их в том самом Шара-Акари, это возможно, но занимает время и деньги…



II. – Электричество – счетчик (за его установку в новом доме тоже могут потребовать деньги – не более 600 EGP). Вы должны выяснить у хозяина условия оформления электричества. Счет на электричество при оформленной земле/здании приходит на весь дом и поэтажно. По-квартирно на ваше имя – должен оформить хозяин или адвокат, если первый не желает. Это оформляется опять-таки либо по доверенности, либо по контракту из суда (не все адвокату это могут), либо если земля/здание оформлены – после регистрации(приватизации) квартиры на ваше имя.



III. – Вода. Муниципальная (привозится в определенные дни очень дешевая – но должна быть официально оформлена хозяином). Частный подвоз по запросу за отдельную плату. Наполняется в танкер (при покупке новой квартиры также уточняйте – он должен входить в стоимость или за него с вас потребуют отдельную плату). Фильтр для очистки воды – есть или нет и также – мы за его центральную установку платили всем домом…



IV. - составление контракта желательно на двух языках – арабский/ русский, арабский/английский, желательно, чтобы адвокат заверил ваш контракт своей печатью или в Шара-Акари.



V. – перед оформлением документов необходимо проштамповать вашу визу в Консульском Отделе – пара минут – говорите, что для Шара-Акари – там ставят штамп на вашу визу. Если нанятый вами адвокат не повел вас в первую очередь сделать этот шаг – можете сделать выводы о его компетентности…



VI. – передача денег осуществляется непосредственно в Шара-Акари или в офисе Адвоката, после того, как Хозяин оформит Доверенность (Таукиль) на Ваше имя. Очень важно иметь с собой переводчика – это обязательное условие, свидетель-переводчик расписывается вместе с вами в Книге нотариальных записей…Не забудьте, что в доверенности должны быть прописаны и другие собственники/владельцы от которых к вам переходит право!!! Либо у вас должны быть копии предыдущих владельцев, как я писала ранее…История перехода собственности должна быть у Вас на руках…Собственно с этого момента вы полноправный владелец квартиры…



Все мы, русские, заморачиваемся на приватизации и требуем только ее при оформлении недвижимости. Но что это такое и чем это грозит – до конца никто не знает и не понимает…

Итак что такое ПРИВАТИЗАЦИЯ или по-египетски РЕГИСТРАЦИЯ прав собственности ( GREEN CONTRACT на квартиру – в простонародии).



Сразу отмечу 3 момента:



1. На острове Синай (Шарм Эль Шейх) иностранцы не имеют права владеть недвижимостью, лишь использовать «чужую» собственность и извлекать с нее доходы в течение 99 лет – т.е. на то, что вы приобретаете в Шарме возможно лишь оформление доверенности и Суда.

2. Также дело обстоит с районами Мубарек в Хургаде – вы не сможете официально зарегистрировать квартиру – т.к. земля является муниципальной.

3. По информации одного из адвокатов недавно появились еще такого рода районы в Хургаде и окрестностях – использование только 99 лет – можно обратиться в БТИ (оценочная контора) – у них есть план и по адресу они определят – какова ситуация.



- Да, РЕГИСТРАЦИЯ КВАРТИРЫ - это высшая защита ваших прав на недвижимость:

- Оформляется только в Каире – в нотариальном органе, на контракте ставится специальная отметка

- земля, на которой ваш дом и сам дом, должны быть оформлены соответствующим образом, т.е. имели тот же ГРИН контракт на хозяина-владельца

- Стоимость официального налога – не более 2000 EGP. Стоимость услуг адвоката не должны превышать более 2000 долларов, включая налог…

- Сроки оформления от 6 месяцев и далее….

Этапы оформления включают – подача заявки, оценка БТИ вашей квартиры в вашем присутствии, отвоз документов в Каир в соответствующий орган по оформлению.



Но!!! Есть свои НО!!!

- Вы имеете право, как иностранец, на свое имя зарегистрировать только 2 объекта недвижимости за всю свою жизнь и он не может превышать 4 000 кв. метров (на объект)

- Вы не имеете право продавать зарегистрированную недвижимость в течение 5 лет после регистрации, если не получено особое разрешение Премьер-Министра…

(многие будут утверждать, что таких объектов как квартира – это не касается, но в Законе 230 от 1996 года четко написано, что это касается, как семейного жилья, так и недвижимости, покупаемой для осуществления лицензированной деятельности)…



Поэтому регистрировать/приватизировать или нет решать только вам…

А не нашим русским риэлтерам или египтянам, которые Вас будут убеждать, что вообще не надо и никто это не делает, это глупо и зачем платить налоги…

Плюсы – вы 100% защищены, минусы – вы несвободны в вопросах продажи/перепродажи и ограничены в будущем на регистрацию чего-либо более серьезного, чем просто квартира к примеру…





Собственно Доверенность – первый и обязательный шаг в оформлении.

Далее Вам могут предложить закрепить сделку. Регистрацией в суде. Попрошу Вас четко понимать, что это неправильная формулировка. В суде ничего не регистрируют!!!!



Суд – это защита ваших прав на собственность и суд дает вам право защищать свои права наравне с египтянами. В суд передается ваш контракт, заключенный между покупателем и продавцом. Для подачи документов и их получения без вашего присутствия Вам необходимо оформить доверенность в той же Шара-Акари на адвоката представление ваших интересов. Собственно существует два типа Суда (Корт):

- заверение подписи покупателя/продавца – общепринятый (занимает не более 2хмесяцев)

- заверение самого содержания – действительности контракта (оформление может занять более 6 месяцев).



Ну и в заключение – самая большая проблема – найти грамотного и честного адвоката, который бы избавил вас от лишнего беспокойства и предусмотрительности…И запомните никогда не платите адвокату вперед 100%, заключайте на обслуживание с адвокатом контракт с условием предоплаты и обязательств, проверяйте его на знание «предмета» наводящими вопросами, посмотрите какие отношения у него со служащими Шара-Акари, у адвоката должны быть связи везде. И запомните еще одну вещь, если вы имеете дело со своими соотечественниками там – это не гарантия того, что вас не обманут. Будьте осторожны и владейте на здоровье! Да, и не переживайте слишком по затянутым срокам оформления… Главное – ваше присутствие в данной квартире, чтобы окружающие видели, что вы и только вы хозяин и в ней живете или сдаете ее…